صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي، في تقرير صادر، اليوم الخميس، أن التضخم المتزايد يؤدي إلى الضغط على القدرة الشرائية و تصاعد التكاليف؛ موضحة أن بيئة التضخم المرتفع، والتي تسببت في أسعار فائدة حقيقية سلبية، عملت تاريخياً في صالح قطاع العقارات المصري، حيث ينظر المستثمرون إليه عادة على أنه ملاذ آمن.
وذكرت
مريم السعدني، أنه سيكون الانتعاش الاقتصادي وتيسير السياسات النقدية وتطوير سوق الرهن العقاري للشريحة الفوق-المتوسطة من العوامل الرئيسية الدافعة لأداء القطاع، ومع ذلك، فإن مقومات الاقتصاد الكلي الحالية تمثل تحديًا لهذه الصناعة.
وأفادت، بأن ضغوط التكلفة التضخمية، الناتجة عن ارتفاع معدلات التضخم، والذي بلغ متوسط 13.8 بالمائة في عام 2022، أدت إلى زيادة التكاليف ودفعت المطورين إلى اللجوء إلى توريق المستحقات أكثر من الاقتراض من البنوك، مما ضغط على هوامش التشغيل لديهم.
وتوقع التقرير، أن يستمر هذا حتى عام 2023، مع تقديرات أن يبلغ متوسط التضخم 21.5 بالمائة، مع الإشارة إلى رفع البنك المركزي المصري أسعار الفائدة 800 نقطة أساس في عام 2022، وانخفاض قيمة الجنيه المصري بنسبة 37 بالمائة في عام 2022 وبنسبة 18 بالمائة من بداية العام وحتى الآن.
وتابع، أنه لمكافحة الدولرة والسيطرة التضخم، أصدرت البنوك العامة المصرية شهادات إيداع ذات عائد مرتفع، تقدم معدل فائدة يصل إلى 25 بالمائة، وحذت حذوها البنوك الخاصة.
وأكمل التقرير: “من وجهة نظرنا، تتنافس الشهادات ذات العائد المرتفع مع الاستثمار في القطاع العقاري، مما يؤثر سلبًا على قيمة مبيعات القطاع التي نمت فقط بنسبة 8 بالمائة في 9 أشهر من 2022، بينما انخفض حجم المبيعات بنسبة 5 بالمائة على أساس سنوي بالنسبة للمطورين الستة تحت تغطيتنا، على عكس النمو بنسبة 59 بالمائة في عام 2021، والذي كان مدفوعًا بالحجم والقيمة. لم يتمكن المطورون من خطط تيسير السداد أكثر من ذلك، لأن خطط تيسير السداد في السنوات السابقة قد اثرت على تدفقاتهم النقدية، مما أثار مخاوف بشأن القدرة الشرائية للعقارات”.
وتوقع التقرير، أن يشهد عام 2023 نمو المبيعات مدفوعًا بارتفاع الأسعار.
وأضافت مريم السعدني: “يقودنا انتعاش قطاع السياحة وانخفاض قيمة الجنيه المصري إلى تفضيل المطورين المستثمرين في مجال الضيافة/الفندقة؛ بينما نراقب الشركات المستهدفه لصفقات الاندماج والاستحواذ.. نظرًا لتوقعاتنا لسعر العملة وتعافي قطاع السياحة، والذي يتضح من ارتفاع معدلات إشغال الفنادق، فإننا نرجح الشركات التي لديها استثمارات كبيرة في قطاع ضيافة/الفندقة، ومنها أوراسكوم للتنمية مصر ومجموعة طلعت مصطفى القابضة. أيضًا، في ضوء بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، نرشح المطورين الذين نشطوا في تخفيض عبء الدين من ميزانياتهم وبناء مخزون وحدات جاهزة للتسليم مما يميزهم من حيث التكلفة، مثل شركة بالم هيلز للتعمير”.
وتابعت: “تتمتع الأسهم الثلاثة أيضًا بماليات قوية وسيولة سوقية جيدة.. ونتوقع أن ثلاث من الشركات الست تحت تغطيتنا مستهدفه لصفقات الاندماج والاستحواذ و/أو تخضع حاليًا لصفقة مثل صفقة بيع اوراسكوم للتنمية مصر المحتملة لشركة أوراسكوم العقارية (إحدى شركاتها الفرعية) إلى شركة سوديك، قيد الدراسة”.
ولفتت، إلى أن شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير ومصر الجديدة للاسكان والتعمير هما المطوران الآخران اللذان نعتقد أنهما على الأرجح موضوع استحواذ محتمل بسبب رصيدهم الجذاب من الأراضي.
ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار أسهم اوراسكوم للتنمية مصر ومدينة نصر للاسكان والتعمير مصر الجديدة للاسكان والتعمير بنسبة 20 و 43 و 18 بالمائة بالترتيب خلال عام 2022، مما يعني أن قيمة الأرض 615 جنيهًا مصريًا/متر مربع لمصر الجديدة و 1,227 جنيهًا مصريًا/متر مربع لـ مدينة نصر بأسعار السوق الحالية.
وبناءا على النظرة المستقبلية للجنيه المصري، فإننا نحتفظ برؤية إيجابية للشركات المستهدفه لصفقات الاستحواذ خلال عام 2023، على الرغم من أنها تقدم ارباح محتملة أقل بناءً على تقييماتنا.
وتتراوح معدل الصفقات/الصفقات المحتملة التي يراها السوق ما بين 878 جم/متر مربع إلى 1,192 جم/متر مربع للأرض غير المطورة.
وألمحت، إلى أن أحدث عرض من شركة سوديك للاستحواذ على شركة أوراسكوم العقارية، وهي شركة تابعة لشركة أوراسكوم للتنمية مصر، تعكس قيمة الصفقة سعرًا قدره 878 جم/ متر مربع، أو 45 دولارًا أمريكيًا / متر مربع.
أفادت، أنه من المتوقع أن تشهد الصفقات المستقبلية المحتملة زيادة كبيرة على أساس قيمة الجنيه المصري.
